salve, abbiamo avuto una reunione del condominio per decidere il administratore,il condominio è composto di 8 appartamenti e 6 propietari(1persona è propietario di 3 appartamenti),nell' assamblea sono assistiti solo 5 condomine = 5 appartamenti,non era presente il condomini con 3 appartamenti,quindi l'asamblea era rimasta con solo 4 si,1 no e 1 condomine(propietario 3 appartamenti) non è d'accordo con il administratore,poi e rimasta cosi la assamblea,poi di 15 giorni ci arrivata una lettera con il sostituto del administratore dell' asamblea firmata per 2 condomine che loro hanno deciso quale administratore prendere ,è diverso a quello dell' asamblea,ci arrivata la lettera da pagare ,pero sucede che non ci stata nessuna asamblea per decidere questo administratore e il reso conto de tutta la spesa del condominio,come fare siami obbligati a pagare e accetare un administratore senza avere una asamblea,per poi la meta sono d'accordo per l'atra meta no,vogliamo contestarla la lettera arrivata pero non sappiamo come fare,pero me sembra strano cualunque possa fare quello che vogliono senza prima avere arrivato a un accordo della magioranza del condominio,allora in questo caso altre due condomine possiamo prendere un'altro administratore si è cosi, si loro hanno deciso di prendere il suo come administratore,lo possiamo fare anche noi perche sempre siami l'altra meta,grazie per tutto,saluti.

Salve, richiedo scusa per il sollecito della risposta al quesito da me inviato l'11.02.2012 e il giorno 26/04/2012, gradirei avere una risposta anticipatamente ringrazio.

La mia inquilina essendo una signora anziana, non vorrei farle nessun aumento istat come vi è stato pattuito nel contratto convenzionale di 6 + 2, posso rinunciare, o sono obbligato a chiederle l'aumento? grazie e buona serata.

Solitamente la domanda è all'inverso :)
No, non vi è alcun obbligo legale, l'aumento Istat rientra nella pura discrezionalità del locatore,
Saluti.

Salve gentilmente le chiedo quali responsanbilità può essere attribuita ai condomini, se l'amministratore non ha mai rispettato nessun adempimento fiscale, tributario, ecc. In breve ho comprato un'appartamento nel 2003 siamo 20 condomini e l'amministratore è uno dei condomini, ha aperto un conto corrente con proprio codice fiscale senza utilizzare quello del condominio, ho saputo solo adesso che l'amministratore pur ricevendo un compenso di 500€ da quando ha preso in mano l'amministrazione e precisamente dall 1982 non ha mai adempito ai suoi obblighi fiscali tributari e civili, tipo 770,f24, pagamento di sostituto d'imposta insomma niente di niente chi ne risponde in caso di controllo dell'ufficio dell'entrate? ne rispondiamo noi condomini o bisogna fare una denuncia penale per non essere responsabili.
la ringrazio anticipatamente per la sua cortese attenzione e risposta
Saluti

Ne risponderà sempre il Condominio n.q. di sostituto d'imposta.
In caso di eventuali sanzioni (laddove non siano state assolte le incombenze fiscali, quali ritenute alla fonte, presentazione 770) voi condòmini avrete comunque la facoltà di rivalervi sull'amministratore inadempiente.

SALVE SIAMO 5 PROPRIETARI DI UN IMMOBILE CHE NEL 2011 HANNO PAGATO LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE SU PARTI COMUNI,
MI CHIEDEVO COME COMILARE IL MOD 730 PER LA DETRAZIONE DEL MIO QUINTO DELLA SPESA TOTALE QUANDO MI SI CHIEDE IL C.F. DEL CONDOMINIO..... PRECISO CHE NON è MAI STATO NOMINATO NESSUN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON ESSENDOCI STATI MAI PROBLEMI DI ALCUN GENERE
GRAZIE PER LA CORTESE RISPOSTA

Per avere diritto alla detrazione è necessario anzitutto che i pagamenti all'impresa e/o professionisti siano stati effettuati a mezzo bonifico specifico (flaggato 36%), con il CF del Condominio (i pagamenti effettuati con mezzi diversi dal bonifico non sono validi).
Poi, se i lavori sono stati eseguiti ante 14 maggio 2011, era anche necessaria la preventiva comunicazione al centro operativo di Pescara e l'indicazione del valore della manodopera in fattura.
Quando e come, dunque sono stai effettuati i pagamenti?

Da dieci anni , in uno stabile di circa quarant’anni abitato da tredici proprietari è stato installato un impianto di ascensore al quale hanno partecipato alla spesa solo 10 condomini su tredici. Da un accordo raggiunto in assemblea tra i partecipanti le spese d’installazione sono state così ripartite: il primo piano ha contribuito per 10% , il 2° piano per il 20%, il terzo piano per il 30%, il 4° piano per il 40% . Le quote dei dissenzienti del primo piano sono andate a gravare solo ed esclusivamente sui proprietari del 4° piano. Gradirei sapere, se il condomino del 1° piano aderente all’uso dell’ascensore può invocare in assemblea di cambiare le tabelle millesimali esistenti, per poter dare il giusto valore di piano? Credo che sia più corretto che il condomino del primo piano e gli altri del 2° e 3° piano versino prima le quote dei dissenzienti anticipate al momento dell’istallazione, per poi poter rifare le nuove tabelle millesimali, considerando che i soli tre proprietari del quarto piano hanno sostenuto tale spesa dei non aderenti. Se mi oppongo alla richiesta di rifare le nuove tabelle prima che mi venga rimborsata la quota da noi anticipata, eseguo un’azione corretta? Grazie

Sinceramente la questione non mi è molto chiara.
Perchè sono state conteggiate le quote dei dissenzienti?
Visto che l'installazione dell'ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condòmini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera...

Assemblea ordinaria del condominio generale con all'oggetto anche la revoca dell'amministratore e la nomina del nuovo.
Mi sono presentato in doppia veste, candidato amministratore e condominio. L'amministratore uscente , alla votazione mi ha escluso dal computo delle teste e dei mill. comprese le 2 deleghe avute, adducendo che sono in conflitto di interessi. Vorrei cortesemente dei chiarimenti specifici per il conflitto di interessi in queste circostanze.
Anticipatamente ringrazio

Buongiorno, abito in un condominio composto da 11 appartamenti e tre fondi e vorrei sapere se è corretto che il mio amministratore, oltre al suo onorario. alle spese studio (che non comprendono raccomandate E/C e corrisp.varia che sono addebitate a parte), agli adempimenti fiscali legge 449/97 e 296/06, ci chieda anche un "integrazione onorario per tenuta e/c? Gradirei un vostro parere in merito e, se possibile, entro il 12 aprile giorno stabilito per la nostra assemblea. Ringrazio in anticipo e auguro Buona Pasqua. Annamaria

Cosa intendi per tenuta e/c? Estratto conto banca?
Ad ogni modo il diritto dell'amministratore a percepire ogni compenso extra è legittimato SOLO se preventivamente pattuito, ovvero sussiste SOLO quando sia stato deliberato dall'assemblea.
Spero di averti risposto in tempo.
Saluti.

Salve, chiedo scusa per il sollecito della risposta al quesito da me inviato l'11.02.2012 anticipatamente ringrazio.

Sono pensionato inpdap e tengo l'amministrazione del condominio in cui abito. Il mio quesito è: per gli oneri previdenziali, come e quando bisogna pagarli? Possono essere pagati contestualmente alla dichiarazione dei redditi dell'anno in cui si è percepito il relativo compenso?

Se non sei titolare di partita Iva, il contributo alla Gestione Separata Inps (da liquidarsi nella misura del 18%) va versato entro il g. 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuta la corresponsione del compenso.

Buongiorno, vivo in un condominio di 8 unità ed è da più di un anno che chiedo che venga deliberata la mia proposta di lavori di chiusura che intendo fare sul mio balcone. L'amministratore sostiene che non essendoci l'unanimità sia come presenza sia come votazione non si può deliberare. Ma è possibile? E poi la legge non dovrebbe tutelarci da quei condomini che x ripicca non approvano le proposte di altri pur non perdendo nulla?
Grazie.

Non hai ben specificato cosa dovrebbero riguardare i lavori. Hai citato l'art. 1127 c.c., devi fare una sopraelevazione sul lastrico solare, di cui sei proprietario esclusivo?

ciao caro admin.volevo chiederti gentilmente,abbiamo fatto l'asamblea condominiale composta --
4 = si
4= no
per prendere il admin. l'altri non lo volevano perche costava troppo e loro avevano uno che costava di meno,adesso è tutta una confusione perche dicono di non aver arrivato a un accordo con il admin. che era presente nella asamblea,che tutto quanto andra in via legale al tribunale ,vorrei sapere chi è che puo fare questo ,il admin che era presente o deve essere uno di noi alcuni diccono questo nel condominio,pero sa che ci viene a costare di più uno dato dal tribunale o se puo a far dameno di un admin, che cosa puo sucedere stare senza admin,avere una multa del stato.....grazie mille

La richiesta dell'amministratore giudiziario può essere presentata su ricorso di uno o più condòmini, laddove appunto non si raggiunga un accordo.
Si tratta di un obbligo senza SANZIONE, che grava unicamente in capo all'assemblea (nei confronti dei singoli condòmini), trattandosi di diritto privato (e non pubblico). Nessun'autorità, infatti, potrà mai obbligarvi a nominare un amministratore, perchè l'obbligo, ripeto sussiste "tra i condòmini", non già verso l'autorità, essendo la sua nomina relativa all'esercizio di un diritto del singolo condòmino, Per questo, se l'assemblea non ottempera all'obbligo, la legge gli lascia la possibilità di potersi rivolgersi al Tribunale per ottenerne la nomina giudiziaria.
E' chiaro che, in assenza dell'amministratore (per la mancata nomina) se tutte le incombenze, in capo all'amministratore (gestionali, burocratriche e fiscali) non dovessero essere eseguite, sarete tutti quanti voi condòmini solidalmente responsabili dei mancati adempimenti, proprio perchè siete stati voi ad aver rinunciato ad esercitare un proprio diritto.

Condomino pensionato addetto giardinaggio condominio e
pagato con voucher INPS, si denuncia su quadro AC oppure
su modello 770 ?
Grazie

In nessuna delle due dichiarazioni.

Da dieci anni , in uno stabile di circa quarant’anni abitato da tredici proprietari è stato installato un impianto di ascensore al quale hanno partecipato alla spesa solo 10 condomini su tredici. Da un accordo raggiunto in assemblea tra i partecipanti le spese d’installazione sono state così ripartite: il primo piano ha contribuito per 10% , il 2° piano per il 20%, il terzo piano per il 30%, il 4° piano per il 40% . Le quote dei dissenzienti del primo piano sono andate a gravare solo ed esclusivamente sui proprietari del 4° piano. Gradirei sapere, se il condomino del 1° piano aderente all’uso dell’ascensore può invocare in assemblea di cambiare le tabelle millesimali esistenti, per poter dare il giusto valore di piano? Credo che sia più corretto che il condomino del primo piano e gli altri del 2° e 3° piano versino prima le quote dei dissenzienti anticipate al momento dell’istallazione, per poi poter rifare le nuove tabelle millesimali, considerando che i soli tre proprietari del quarto piano hanno sostenuto tale spesa dei non aderenti. Se mi oppongo alla richiesta di rifare le nuove tabelle prima che mi venga rimborsata la quota da noi anticipata, eseguo un’azione corretta? Grazie

Salve,
vivo in un condominio con 3 unità abitative e stiamo pensando di aprire un conto corrente condominiale. Non avendo amministratore non sappiamo come si stabilisce chi deve gestire il conto.
Come facciamo?
E nell'aventualità in cui ci vengano chiesti il codice fiscale del condominio e i dati dell'amministratore, come dobbiamo comportarci? Grazie.

Per l’apertura del conto corrente intestato al condominio, secondo l'ABI, i documenti necessari sono: documento d’identità dell’amministratore, copia codice fiscale del condominio, copia verbale d’assemblea che autorizza l’apertura, e se del caso, anche copia del regolamento.
Quindi, in primis servirebbe richiedere all'Agenzia delle Entrate il CF, cosa che potrà essere fatta da uno qualsiasi di voi, munito di delega sottoscritta dagli altri due. In questa sezione, potrà trovare altre informazioni al riguardo della richiesta del codice fiscale del condominio.

'pito grazie. Ma quindi non è necessario quindi nominare un amministratore condominiale? Possiamo tranquillamente intestare il conto al condominio e come gestore del conto nominare uno di noi tre?
Grazie

Carla

Salve.
Sono pensionata statale, e amministro unicamente il mio condominio per una cifra di 600euro annuali.
Quali sono tutti gli adempimenti fiscali (es. percentuale ritenuta d'acconto, codice per versamento su F24, eventuale iscrizione a Gestione Separara Inps, come fare il cud, etc) inerenti il mio compenso di amministratore?
Grazie

Nel mio condominio di Roma, si sono verificati ultimamente alcuni episodi criminosi quali : Tentato scasso di alcune porte di accesso dei vari appartamenti, rapine a danno di alcuni condomini negli spazi comuni perpetrate da individui che si introducono abusivamente, scritte con pennarelli indelebili sulle pareti negli spazi comuni.
Alcuni condomini hanno chiesto di installare delle telecamere in tutti gli spazi comuni.
Vorrei sapere se la cosa e' legalmente fattibile.
Nel caso affermativo, quale e' la maggioranza condominiale occorrente per deliberare simile lavoro.
Saluti
Meloni Arnaldo

Secondo giurisprudenza, il Condominio non ha la potestà normativa per installare le telecamere, salvo l'ipotesi in cui una simile decisione venga deliberata all'UNANIMITA' da tutti i condòmini, in quanto, in tal caso, “si perfeziona un consenso comune atto a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti”.
Saluti.

buongiorno, sono stato nominato amministratore di un condominio dove risiede la mia ex moglie e i miei figli ( sono separato) vorrei sapere cosa devo fare per versare la ritenuta d'acconto su i miei compensi ed eventualmente avendo un altro lavoro dipendente cosa comporta? grazie

Anzitutto, 1° step: iscrizione Gestione Separata Inps.
Poi, leggere la mia risposta del 14.12.2012 R: R: R: CHIARIMENTI SU AMMINISTRATORE CONDOMINIO
Se ha altre domande, chieda pure.
Saluti.

Salve, cortesemente vorrei sapere dopo aver ricevuto un decreto ingiuntivo per richiesta pagamento ristrutturazione (per altro ancora non effettuata ed quella stata fatta ci sono dei danni visivi),cosa succede, c'è il pignoramento ? si puo' intraprendere una causa per danni con ausilio di un avvocato....è quest'ultimo in base al reddito puo' essere gratis? sono molto preoccupata per la mia situazione, vi ringrazio anticipatamente, in attesa vs risposta
Saluti
Angela

Hai ricevuto un d.i. dalla ditta o dall'amministratore?

Salve,
nel condominio che amministro è stata effettuata una riparazione sulla colonna di scarico acqua e la ditta che ha effettuato il lavoro mi fa rilevare che se sulla fattura deve applicare l'IVA al 10% necessita di una richiesta del Condominio per IVA agevolata. Chiedo gentilmente di sapere se questa è la prassi. Grazie!

Sì, esatto, la richiesta di Iva agevolata al 10% è subordinata alla presentazione di apposita richiesta di responsabilità sottoscritta dall'amministratore p.t. (e semprechè l'intervento riguardi un condominio a prevalente destinazione abitativa privata).
Qui di seguito il format

Spett.le ditta
………………..
Via ……………
20100 …………

OGGETTO: art. 7 comma 1 lettera b - Legge 23.12.1999 n. 488
(finanziaria 2000) disposizioni in materia di aliquota IVA 10%
Io sottoscritto...... ……………………………………….
Nato a ................... il .........
Cod.Fisc........................................
In qualità di Amministratore Pro Tempore dell'immobile
di Via ..............Condominio .............
Città... ………………… Cod.Fisc....................
Ai fini dell'ottenimento dell'applicazione dell'aliquota IVA nella misura del 10%, come specificato in oggetto
DICHIARO
Che per le manutenzioni eseguite nel suddetto immobile è applicabile l'aliquota IVA 10% in quanto il fabbricato rientra fra quelli contemplati dalla Circolare 247/E del 29/12/1999 e più precisamente:
• L'intero fabbricato ha più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata ( categoria catastale da A1 a A11 escluso la categoria A 10).
Resta convenuto che la sopraddetta applicazione dell'aliquota IVA del 10% è fatta sotto l'esclusiva responsabilità del condominio che rappresento e pertanto dallo stesso vengono assunte in carico ogni e qualsiasi onere per eventuali maggiori
imposte, sanzioni ed accessori che dovessero essere al riguardo a Voi contestate.
La presente dichiarazione è da intendersi valida per tutti i lavori e le manutenzioni da eseguirsi presso l'immobile sopra citato.
Io sottoscritto mi impegno a dare tempestiva comunicazione di eventuali variazioni di destinazione d'uso che inficino il diritto all'agevolazione.

data.........
firma.....

Abito in un condominio di 12 unità abitative edificato nel 1965 che necessita veramente della ristrutturazione del tetto e delle facciate.
Sono tra i dieci condomini che intendono far eseguire i lavori mentre gli altri due sono contrari sostenendo di non essere in grado di sostenere la loro quota spese.
Se si fanno i lavori ed alla fine questi due condomini non pagano la loro quota spese gli altri dieci sono obbligati a sobbarcarsi la quota dei due non paganti ?
Grazie per la risposta.

No,chi non paga diviene moroso e l'amministratore provvederà al recupero tramite sollecito e/o decreto ingiuntivo.

Potete dirmi come si fa a convocare all'assemblea un condomino che non abita più nell'appartamento, che è chiuso e disabitato, e non ha comunicato dove si è trasferito. All'anagrafe comunale risulta ancora residente nello stabile. Grazie.
Fabio

Se risulta ivi residente lo si convoca con quella destinazione.
Non è richiesto altro,solo dimostrazione di aver convocato all'ultimo indirizzo noto.

gentilmente vorrei sapere se è obbligatorio come richiesto da enel la partita iva per la bolletta luci scale tenendo presente che siamo una palazzina con solo 4 appartamenti.In attesa porgo distinti saluti

Read more: http://www.caf-sassari.com/il-condominio/

Non la partita Iva, bensì il codice fiscale (il Condominio non è soggetto passivo Iva), che è obbligatorio. Basta richiederlo all'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate da uno di voi stessi, con delega sottoscritta dagli altri tre, da allegare al modello AA5/6 (in pdf sul sito dell'AdE) oltre a copia del proprio documento d'identità e del proprio CF. Non costa nulla.

Sì,l'utenza condominiale deve esser legata al codice fiscale del condominio.
Caso contrario risulterebbe anomala un utenza privata destinata ad usi diversi.

Buongiorno,
mi accingo a pgare la bolletta per la fornitura dell'acqua di un condominio da me amministrato per un importo di Euro 1500 presso Poste Italiane spa con il classico bollettino. Alla luce del Decreto Salva Italia è ancora possibile pagare in contanti, non avendo il condominio alcun conto corrente? Anticipatamente ringrazio.

Il pagamento in contanti effettuato in posta è valido anche se superiore a 1.000 euro in quanto viene utilizzato un intermediario abilitato previsto dalla normativa (banche o posta).
Quindi un amministratore che si reca allo sportello postale e paga con bollettino l'importo di 1.500,00 € in contanti lo può fare tranquillamente senza alcun problema.

Buon anno Dolly (un pò in ritardo.... )
ps. ottime risposte.

Uno splendido 2012 anche per te...

Salve, da novembre del 2011 ho preso l'incarico di amministratore del mio condominio regolarmente costituito e quindi con codice fiscale proprio. Io svolgo attività da dipendente e ogni anno faccio il modello 730. Mi chiedo quali obblighi contabili ha il condominio? posso io continuare a fare il 730 o devo compilare il modello unico con il quadro ac? incidera' sul mio reddito? consideri che il mio compenso corrisponde all'esonero del pagamento della quota condominiale. Grazie per la Vostra disponibilità.

Come amministratore di condominio ho percepito la somma di € 2400 per l'anno 2011 . Cosa avrei dovuto versare al fisco e come avrei dovuto dichiarare, Faccio presente di essere a carico di mio marito, vi ringrazio anticipatamente per la cortese risposta
F.to Costante Antonietta

Gestisce un solo condominio?
E' iscritta alla Gestione Separata Inps?

Il quadro AC (incombenza a carico dell'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno cui la dichiarazione si riferisce) va allegato esclusivamente al frontespizio del modello Unico; se già presenti il 730 ed avrai solo questo quadro da presentare, potrai farlo in forma cartacea presso qualsiasi Ufficio Postale entro il 30/06/2012.
Nel suddetto quadro vanno comunicati gli importi complessivi degli acquisti effettuati dal Condominio (nell'anno solare precedente alla dichiarazione) d'importo superiore a € 258,23 al lordo dell'iva, che non siano stati assoggettati a ritenuta (i corrispettivi soggetti a ritenuta alla fonte, del 4% e del 20%, confluiscono invece nel 770). Quindi, vi potrebbe essere compresa l'assicurazione, qualora esistente, o magari l'acquisto del gasolio, mentre restano escluse tutte le utenze. Se non ci sono spese in tal senso, non vi è alcun obbligo di presentazione.
Per quanto riguarda l'esenzione dal versare la quota condominiale, ATTENZIONE che la stessa ai fini fiscali viene considerata quale vero compenso per l'amministratore, determinando così l'obbligo della relativa imposizione fiscale.
Se hai altri dubbi, non esitare a chiedere.

Salve il mio nome è Marika...
sto finendo la pratica da dottore commercialista e mi è stato proposto, da un mediatore immobiliare, di diventare amministratrice condominiale di alcuni condomini.
vorrei sapere se posso farlo pur non avendo parita iva, titolo da dottore commercialista ecc... se posso farlo cosa devo fare effettivamente per essere nominata? devo avere p.iva o posso operare anche con c.f.?
ciao
marika

Assolutamente sì, apertura di posizione Iva (codice Ateco 683200), nonchè iscrizione alla Gestione Separata Inps (non si può operare senza copertura previdenziale).

Con quale tabella va ripartita la spesa per lo spurgo del pozzetto fogna che serve tutti i condomini, considerato che non tutti i condomini (es. proprietari dei locali) hanno acqua e fogna?
Anticipatamente ringrazio.

Premesso che sono tenuti al pagamento solo i condòmini che risultano collegati all'impianto, la ripartizione deve essere effettuata in ossequio al 3° comma dell'articolo 1123 c.c. il quale espressamente sancisce che: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Ovviamente per millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

salve,abito in un condominio di 4 unita abitative , nessun amministratore ,nessun c.fiscale.le spese vengono divise tra i 4 condomini compresa enel scale che domiciliava al mio indirizzo la fattura intestata al condominio privo del c.f., ora enel mi richiede c.f. condominio .- la mia domanda è -obbligato il condominio a richiedere e avere c.f. non cè altra soluzione che non ci obblighi ad avere amministratore viste le responsabilità derivanti dalla richiesta c.f. che nessun condomino si vuole accollare . spero di essere stata abbastanza chiara grazie

Sì, certo il Condominio DEVE fare richiesta del codice fiscale (come da DPR 2.11.1976 n. 784): servirà non solo per tutte le utenze, ma anche per tutti i movimenti e pratiche varie, e soprattutto per assolvere agli adempimenti previsti quale sostituto d'imposta.
Basterà che uno di voi condòmini, con delega sottoscritta da tutti altri, presenterà all'Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, munendosi ovviamente del proprio CF e di copia di un documento di riconoscimento in corso di validità: non costa nulla, e la responsabilità del sottoscrivente della richiesta finirà lì.

Sono un condomino di uno stabile sito in Roma composto da 47 condomini ( condominio con un volume di spesa ordinaria di circa 55.000,00 euro all'anno ).
L'amministratore del condominio e' uno dei 47 condomini e prende un compenso di 2.200,00 euro annui.
Il compenso, viene da lui giustificato nel resoconto annuale sotto la voce " Rimborso spese di gestione ".
Dal momento che, il condominio non riceve alcuna fattura dall'amministratore per il suo compenso, vorrei capire se la cosa e' legale oppure lo stesso sia obbligato ad emettere fattura.
Distinti saluti
Meloni Arnaldo

P.S.
Se la cosa non fosse legale, a che cosa andrebbero incontro gli altri condomini ?
Di nuovo saluti e vivissimi complimenti per il vostro servizio.

Per inquadrare fiscalmente l'attività svolta da questo amministratore dovresti un attimino specificare se gestisce SOLO questo condominio (tra l'altro quello in cui risiede) oppure una pluralità di condomini.

Posso confermare che l'amministratore gestisce solo il nostro condominio.
Saluti
Meloni Arnaldo

Bene, quindi amministrando un solo condominio, non si configura l’esercizio abituale di attività di lavoro autonomo, soggetto alla disciplina Iva,. Infatti, quando si svolge l'attività di amministratore in via continuativa, non in regime di lavoro autonomo, senza vincolo di subordinazione e con una retribuzione periodica prestabilita, l'attività in oggetto genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente (quindi attività esclusa dal campo Iva), "assimilato" ovvero soggetto allo stesso trattamento fiscale, con tanto infatti di cedolino e CUD (che il Condominio stesso deve rilasciare entro il 28 febbraio di ogni anno).
Quindi, necessita iscrizione alla Gestione Separata Inps, versando un contributo (calcolato sul compenso) che varia a seconda che il soggetto sia o meno già provvisto di altra copertura previdenziale, di cui 1/3 a carico dell'amministratore e 2/3 a carico del Condominio (dal 1° gennaio 2012 le aliquote contributive saranno del 18% e del 27,72%); ed il compenso residuo (compenso - 1/3 inps) sarà assoggettato ad imposizione fiscale a scaglione.
Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Saluti.

L'amministratore ha detto che, il compenso che lui percepisce e' come se fosse un rimborso spese ( infatti nel resoconto annuale, come ho gia' detto nel mio quesito principale figura come voce " spese di gestione "), pertanto non lo denuncia. Faccio presente che il soggetto e' un pensionato INPDAP.
Che cosa puo' fare il condominio per poter giustificare legalmente questa spesa ? ( e' sufficiente che figuri solamente nel resoconto annuale e poi e' un problema dell'amministratore oppure incorre in qualche sanzione ? )
Di nuovo Saluti e tante grazie
Meloni Arnaldo

Allora, per legalizzare dal punto di vista fiscale questo cd "rimborso spese", e renderlo escluso da qualsiasi imposizione fiscale, unica cosa sarebbe necessario avere a giustificazione regolare documentazione (ovvero le cd "pezze d'appoggio" che avrebbero generato tali spese). Infatti, secondo l'Agenzia delle Entrate (art. 15 DPR 633/72) il rimborso spese è ammissibile solo quando la spesa sia stata fatta "in nome e per conto della controparte" vale a dire il Condominio, altrimenti viene considerato vero e proprio compenso soggetto a tassazione.
Le responsabilità fiscali ricadono comunque sull'amministratore.

Salve volevo porvi una domanda: il mio condominio da due anni è gestito da un amministratore che non ho mai visto personalmente in quanto è il marito dipendente del ministero della difesa a farne sempre le sue veci,riscuotendo i pagamenti mensili,seguendo tutti i lavori che riguardano il palazzo facendo lui tutte le assemblee ordinarie e straordinarie e per qualsaiasi tipo di problema si fa riferimento esclusivamente a lui.A questo punto volevo chiederle ma è legale tutto cio'?Posso in assemblea pretendere la presenza dell'amministratore senza sentirmi dire continuamente che viene delegato dalla moglie che è l'effettivo amministratore ma solo sui documenti?
La ringrazio in anticipo e le invio distinti saluti

Può essere applicato per analogia il principio stabilito dal 1717 c.c che prevede la sostituzione del mandatario con altri soggetti nell’esecuzione del mandato. Ma, se l’amministratore-mandatario non è stato autorizzato, egli (anzi nel caso di specie "ella") risponde dell’operato della persona sostituita. Se, invece il mandante-Condominio ha autorizzato la sostituzione senza indicarne la persona, l’amministratore-mandatario risponde soltanto se è in colpa nella scelta e comunque l’amministratore-mandatario risponde sempre delle istruzioni che ha impartito al sostituto.
In ogni caso il mandante-Condominio, in caso di irregolarità o altro, può sempre agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

Si è obbligati ad effettuare l'aumento istat ad un contratto di locazione 6+2 con agevolazioni fiscali? grazie.

Dipende se previsto dall'Accordo territoriale. L'aggiornamento comunque non può superare il 75% della variazione Istat.

In una vecchia casa di tre piani con 4 appartamenti si verifica la seguente situazione:
- il proprietario di uno dei appartamenti si ostina ad occupare i
pianerottoli delle scale con materiale vario, bicicletta, armadi
ed altro.
Interpellato in merito risponde che non ha spazio in casa e non sà dove mettere il suddetto materiale.
In merito a tale ssituazione cosa è possibile fare e se esiste una normativa che per impedire che continui tale situazione.
Distinti saluti

La normativa può essere dettata dall'art. 1102 del codice civile, comma primo, secondo il quale ogni condòmino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (cio` che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio), ma tali modalità d'uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di detti suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condòmini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l'uso della cosa comune, da parte di un condòmino, non deve impedire agli altri condòmini un uso tendenzialmente pari della medesima cosa.
(Corte di cass. sez.2 civ. sentenza n° 3376)

Quindi l'occupazione dei pianerottoli è limitata in tal senso, mentre altre limitazioni potrebbero comunque essere disposte dal regolamento di condominio.

abito in un condominio e alla mattina quando vado a prendere la macchina dal mio box , trovo sempre qualcuno che ha parcheggiato davanti alla porta del box .proprio ieri mattina non sono andato a lavorare perchè non ho potuto prendere la macchina . cosa posso fare?
grazie per la risposta

questo "qualcuno" è un condòmino o un estraneo al Condominio?

giustamente l'area davanti alla porta del box dovrebbe essere esclusivamente destinata al transito ed alla manovra e non alla sosta; intanto, potresti rivolgerti all'amministratore, tenuto a far rispettare le regole condominiali; ma tante volte, contro chi non rispetta le norme della buona convivenza si finisce sempre con l'adire a vie legali: avresti tutte le ragioni per agire contro questo "qualcuno" che ti blocca l'accesso al tuo box.

Desiderei sapere dalla S.V. se all'assemblea condominiale delego il mio legale a rappresentarmi, posso essere delegato da altri condomini nella medesima? anticipatamente ringrazio.
23-10-11

Praticamente sì, in quanto il legale rappresenterà la tua persona in toto, mentre tu in quanto delegato avrai diritto di parola e di voto (per i punti all'o.d.g. della stessa adunanza), per conto del condòmino delegante.

Da due anni occupo un appartamento ( con contratto di comodato d'uso gratuito regolarmente registrato) in un condominio dove sono stati avviati lavori di manutenzione straordinaria ( facciate, lastrici ecc).
D'intesa con il proprietario sto provvedendo al pagamento delle rate richiesta per i lavori.Quale documentazione dovrò esibire al CAF per la detrazione del 36% ? Puo' l'amministratore rilasciare la certificazione a mio nome ?.Grazie

Certo che può (anzi DEVE) trattandosi di lavori eseguiti su parti comuni condominiali e per il fatto che la norma stabilisce che detrae, avendone titolo, chi paga e sostiene realmente la spesa. L'amministratore dovrà certificare le quote da te versate in corrispondenza di quanto risulterà bonificato all'impresa/ditta entro il 31 dicembre 2011.

Questo è più o meno un fac simile di certificazione (a te intestata) che l'amministratore dovrà rilasciare entro il 28 febbraio 2011 (o comunque entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi):

OGGETTO: Dichiarazione per la detrazione del 36%.

Il sottoscritto _____________ nato a _____________ il _____________ residente in _____________ via _____________ ( C.F. _____________ ) in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio _____________ di _____________ con C.F. _____________

DICHIARA

che il Sig. _______________ ha diritto alla detrazione del 36% per l'anno 2011 sull'importo di euro _______.
Si dichiara inoltre che tutti i pagamenti sono stati effettuati tramite bonifici bancari/postali.
La documentazione è in possesso dell'amministratore per le eventuali verifiche e controlli.
Tale dichiarazione deve essere utilizzata esclusivamente per l'anno fiscale 2011.

(firma e timbro dell'amministratore)

Gent.le Redazione,
premetto che sono avvocato dallo scorso anno e che non ho ancora la partita IVA perchè non ho alcun cliente pagante (ma tanti amici soddisfatti); dal marzo 2010 ho svolto l'attività di amministratore di condominio per lo stabile nel quale risiedo;
- Quali oneri fiscali devo adempiere?
- avevo dato incarico ad un commercialista di seguirmi, salvo scoprire che ha lasciato scadere i termini per il 730, come posso rimediare?
- da questa attività percepisco c.a. 137€ al mese, MIA UNICA FONTE DI REDDITO, cosa devo fatturare? e come?
- Esiste un modo per trattenere - legittimamente - queste somme?
Vi ringrazio per il tempo che vorrete dedicare al mio caso

Ciao Paolo V.,
poichè non possiedi ancora la partita Iva e gestisci soltanto il condominio in cui risiedi, l'attività potrà essere nel frattempo inquadrata quale Co.Co.Pro.
Come obblighi fiscali, in primis dovrai iscriverti alla Gestione Separata Inps, per effetto della legge 335/95 (quando poi potrai iscriverti alla cassa forense smetterai di versare alla Gestione Separata).
Il tuo compenso sarà dunque soggetto a contribuzione Inps, che nel tuo caso sarà in misura del 26,72%. Il contributo Inps dovuto è per 1/3 a tuo carico e per 2/3 a carico del condominio.
Il condominio dovrà provvedere al versamento del suddetto contributo previdenziale entro il 16 del mese successivo alla corresponsione del compenso, tramite l'F24 con codice CXX.
Sarà inoltre assoggettato ad imposizione Irpef con aliquota a scaglione da versare con le stesse modalità previste per il contributo previdenziale, con il codice tributo 1004 (il compenso da tassare ai fini Irpef sarà ovviamente il compenso lordo al netto della rit. inps pari ad 1/3).
Il condominio dovrà, poi, rilasciarti cedolino paga e CUD (non avendo altri redditi, gli adempimenti fiscali si fermano qui).
Quando, poi aprirai la posizione Iva per l'attività di avvocato, potrai affiancare (ovviamente con la stessa p. Iva) l'attività di amministratore di condominio (codice Ateco 623200).

Buongiorno,
abito in un contensto con 9 unità, quindi non abbiamo amministratore di condominio ed un regolamento di condominio(credo che non sia obbligatorio sotto le 10 unità).Fino ad ora tutte le spese(molto piccole) sono state divise in parti uguali.
Ora dobbiamo rifare la pavimentazione del cortile parte comune,spesa sostanziosa, non avendo tabelle millesimali, vorrei capire :
1) stabilire le tabelle millesimali (pagando credo un geometra o farle da noi) deve essere obbligatorio oppure se non c'è l'unaminità dei condomi come possiamo fare? C'è una legge che obbliga la ripartizione in millesimi anche quando non esistono, quindi obbliga la definizione delle tabelle?
2) c'è un diverso criterio per poter ripartire giustamente le spese, senza ricorrere ad amministratori o altro?
grazie
Viviana

Le unità immobiliari sono 10. Ma quanti sono i condòmini?

Buona sera,
sono una studentessa, da un anno ho intrapreso l'attività di amministratore: ad oggi ho 4 condomini, per uno di questi è maturato il compenso.
Posso applicare la ritenuta d'acconto del 20% sul compenso? Allo stato attuale ho anche un contratto di apprendistato part-time come impiegata.
Grazie.
Serena

Certo. Sarà lei stessa che applicherà la ritenuta al suo stesso compenso, procederà a versare la stessa ritenuta con modello f24 entro il 16 del mese successivo e a dichiararla assieme alle altre ritenute d'acconto eventualmente effettuate con il modello 770 al prossimo anno.

Certo,solo se si sceglie,consapevolmente, questa forma di inquadramento non consono per un amministratore condominiale,mancando i requisiti della temporalità e dell'occasionalità.

salve, gradirei sapere se in assemblea condominiale un condomino può essere assistito da un suo legale? E quindi parteciparvi insieme ad esso? Oppure nel caso di delega del legale il condomino non può partecipare all'assemblea con esso? grazie.

Certo che sì, in considerazione del fatto che la delega possa scaturire dalla volontà del delegante di essere rappresentato da persona con conoscenze tecnico-giuridiche che lo stesso non possiede.
Lo stesso accade anche nei processi in cui Parte, Controparte e Giudice si servono dei Periti di Parte o d'Ufficio.
Il fatto che il condòmino delegante sia presente questo non inficia la delega ed impone lo stesso il silenzio e il NON voto.

Grazie della possibilità di farvi delle domande:
Quando in un' assemblea di condominio ci sono sempre dei condomini che con arroganza e maleducazione impongono il disturbo e la confusione nell' assemblea e non una volta sola ma molte ed impedendo qualsiasi decisione se non quelle che a loro interessano, è possibile espellere tali persone e come; ci sono articoli del c.c. che mi potete dire da citare ????

( scusate ma la risposta la leggo solo nella vs. bacheca od anche la inviate alla mia mail da cui inoltro ? )

Signor Carlo,
a parte il fatto che il buon svolgimento dell'assemblea dovrebbe essere assicurato dal presidente della stessa, mi rendo conto che davanti a certi personaggi non servono le regole e gli avvertimenti verbali.
Le suggerisco la sentenza 5339/2010 con la quale la suprema Corte ha stabilito che le offese ai condomini all'interno delle assemblee condominiali mediante espressioni ingiuriose sono vietate e, nel caso, è possibile denunciare il condomino, il quale rischia una condanna per ingiuria aggravata.

Per favore potreste dirmi se è regolare elaborare due tabelle
dostinte una per le scale secondo art. c.c. 1124 - e una per l'ascensore secodo art. 1123 c.c.
Lo chiedo perchè cosi sono state elaborate nel mio condominio
di 36 appartamenti - Grazie

Non solo è una procedura consentita e corretta ma, aggiungo io, una procedura auspicabile.
E se mi consente le spiego il perchè.

La tabella millesimale per eccellenza è quella principale, normalmente detta "tabella millesimale di proprietà" e rappresenta le quote di proprietà di ciascun condomino e, come sappiamo, serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Tuttavia, al fine di ripartire al meglio alcune tipologie di spese condominiali, è possibile prevedere altre tabelle millesimali che possono essere riferite, per esempio, alla singola rampa di scale, all'ascensore, all'impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino, ecc.
Pensi al caso di un attico rispetto all'abitazione posta al primo piano. Hanno delle esigenze diverse in termini di fabbisogno termico. Stesso discorso per l'ascensore, per le scale e per qualunque parte di uso comune che sia diversamente utilizzata dai condomini.
Un amministratore di condominio potrebbe quindi procedere al calcolo di altre tabelle millesimali, come quelle dell'immondizia, dell'acqua etc etc.
L'obiettivo è sempre lo stesso. Agevolare una ottimale ripartizione delle spese tra i condomini in relazione all'effettivo utilizzo delle cose comuni o dei servizi condominiali.
In fin dei conti, ripartire tutte le spese in proporzione delle semplici tabelle millesimali "di proprietà" non sarebbe equo.
Questo metodo di allocazione dei costi, al contrario, è strutturato in maniera tale da tenere in cosiderazione la diversa misura con cui gli inquilini fanno uso di scale, ascensore, riscaldamento, acqua etc etc.
Un saluto.

Buongiorno!
Gentilmente nel mio condominio, all'interno di un parco, vengono puntualmente parcheggiate, in spazi comuni, auto private, nonostante vietate dal regolamento condominiale. Abbiamo fatto più riunione ribadendo il concetto dell'applicazione del regolamento ma quasi nessuno l'applica.
L'amministratore, oltre quale labile richiamo orale, nulla fa e la situazione degenera con il rischio anche di venire alle mani tra di noi.
Ora il problema è questo:
se esco dal mio garage ed urto l'auto parcheggiata nello spazin comune sono cmq responsabile?
Cosa si può fare in termini di legge affinchè il regolamento venga applicato
La ringrazio
Luca

In basso alla sua sinistra c'è un articolo sulle sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale.
Come potrà leggere lei stesso, nel regolamento condominiale si possono introdurre delle specifiche clausole che prevedano delle sanzioni a carico dei condomini che dovessero infrangere lo stesso regolamento.
Se esce dal suo garage e urta l'auto parcheggiata nello spazio condominiale sarà obbligato a pagare i danni.

un condominio composto da 3 proprietari rispettivamente di 250-230-520 millesimi in assemblea di 2 convocazione esprimono nel seguente modo il loro voto :
SI = 2 proprietari rappresentanti 480 millesimi;
NO = 1 proprietario rappresentante 520 millesimi.
Chi si aggiudica la delibera?
grazie e grazie ancora se ci mettete i riferimenti giuridici

Signor Claudio,
Le maggioranze utili per la validità delle delibere dell'assemblea in seconda convocazione sono contenute nell'art. 1136 del codice civile. Lo stesso articolo è riportato alla sua destra.
Tale articolo del codice civile afferma che, in seconda convocazione, la deliberazione dell'assemblea è ritenuta valida qualora riporti un numero di voti che rappresenti nel contempo:
- il terzo dei partecipanti al condominio
- almeno un terzo del valore dell’edificio

Le maggioranze neccessarie in prima convocazione sono più rigorose, ed è per questo che di solito la stragrande maggioranza delle assemblee condominiali si svolge in seconda convocazione. Si tratta di una usanza che mira ad semplificare le assemblee optando per le maggioranze più semplici della seconda convocazione rispetto alla prima.

Nel suo caso vince il no, poichè soddisfa entrambi i requisiti sopra richiesti dall'articolo 1136 per le assemblee in seconda convocazione.
Le ricordo che, a seconda dell'oggetto della delibera assembleare, tale maggioranza andrebbe rinforzata, per cui le cose cambierebbero.
Ma lei non ci ha specificato l'argomento su cui avete deliberato. Per cui, presumendo che si tratti di normalissima amministrazione, per cui non si richiedono maggioranze rinforzate o almeno le maggioranze previste per l'assemblea in prima convocazione, allora la vittoria spetta al no.

scusi l'insistenza,
ma faccio per comprendere meglio.
Alla luce delle sentenze della cassazione civile:
del 11/6/1968 n.1853 e del 5/4/2004 n.6625, che impongono sia la maggioranza dei proprietari che dei millesimi, sembrerebbe invece che NESSUNA DELLE PARTI si aggiudichi la delibera.
A rafforzamento di ciò sarebbe ingiusto far privilegiare il NO il quale deciderebbe sempre e solo lui ,pur non rappresentando la maggioranza dei proprietari.
Ma altrettanto ingiusto sarebbe la vittoria del SI poichè loro imporrebbero la loro volontà pur non avendo la maggioranza dei millesimi.
In caso di parità invece ,non potendo deliberare sarebbero costretti a scendere a compromessi .
grazie per la risposta e se possibile mi indichi la fonte giuridica .

Buona sera. Volevo sapere cosa sono i millesimi calore.

Di solito è raro che ci sia corrispondenza tra il valore di un determinato immobile, espresso in millesimi di proprietà, e quello dell'energia consumata per riscaldare tale appartamento.
I millesimi di calore servono, appunto, nel caso sia presenta una caldaia unica, per detterminare il fabbisogno energetico di ciascun appartamento. Tutti sanno che un appartamento al primo piano ha bisogno di essere riscaldato diversamente rispetto ad un appartamento posto all'ultimo piano. Quindi, con i millesimi di calore, ogni appartamento pagherebbe una quota più vicina ai propri consumi effettivi. Seguendo questo concetto, esistono anche i millesimi acqua, i millesimi immondizia ecc. Tutti alternativi ai millesimi di proprietà, consentono una ripartizione più equa delle diverse voci di spesa.

Salve. Volevo sapere come fare per richiedere la modifica dei millesimi dato che non sono in accordo con la stessa. Dei locali commerciali che si trovano nell'edificio dovrebbero avere una quota superiore rispetto a quella che hanno.
Grazie.

La modifica dei millesimi è possibile, in quanto prevista dalla normativa condominiale. Ma modificare i millesimi è consentito soltanto in tre casi specifici:
1) quando la modifica è richiesta da tutti i condomini. Mi creda questo è un caso molto raro, poichè la modifica dei millesimi, chiaramente, porterà dei vantaggi a qualcuno e degli svantaggi a qualcun altro. Quindi è chiaro che quest'ultimo, che subirà degli svantaggi dalla modifica dei millesimi, si opporrà.
2) modifica dei millesimi in seguito a soprelevazione, espropriazione parziale, lavori di vasta portata e, in seguito a questi fatti, è stato alterato in modo significativo il rapporto originario tra i valori che sono alla base del calcolo dei millesimi.
3) modifica dei millesimi sulla base del fatto che l'attuale ripartizione millesimale è frutto di un errore definito dalla legge come "essenziale" e "riconoscibile".
Al di fuori di questi tre tassativi casi non è possibile la modifica dei millesimi condominiali.

Sono da poco proprietario di un immobile situato in un condominio. Ho scoperto che il vecchio proprietario ha lasciato dei debiti condominiali da pagare. Mi è stato detto che l'amministratore potrebbe chiederli a me in qualità di nuovo proprietario. Mi sembra una cosa assurda. Volevo sapere il vostro parere.
Grazie.

Signor Enrico, purtroppo temo proprio che l'amministratore possa chiedere a lei, in qualità di nuovo proprietario, i debiti che il vecchio proprietario aveva verso il condominio.
Infatto, secondo l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il neoproprietario risponde dei debiti del venditore per l'anno in corso e per quello precedente.
Ne risponde "in solido". Questo vuol dire che l'amministratore è libero di chiedere gli importi da pagare sia al compratore sia al venditore. Lei quindi, se l'amministratore dovesse chiederle di saldare i debiti, dovrà pagare e avrà la facoltà di rifarsi sul vecchio proprietario che le ha venduto l'appartamento.

Senta gentile Admin, volevo prospettare un caso alquanto strano. Due condomini fratelli sono comproprietari dell'appartamento. In assemblea si sono trovati in disaccordo sulle decisioni da prendere. L'amministratore ha spiegaro che il diritto al voto è unico per ogni unità immobiliare, per cui era costretto, in mancanza di accordo, a procedere al sorteggio tra i due comproprietari. Vi chiedo se è possibile una cosa del genere. Procedere al sorteggio tra due comproprietari in disaccordo sulle decisioni da prendere in assemblea condominiale.
Ringrazio.