Cedolare secca: la base imponibile

05.06.2011 18:24

Cedolare secca: la base imponibile


La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione per il nuovo sistema di tassazione, rinunciando anche all'applicazione degli aggiornamenti del canone.


Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.


La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa previsione dell'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo, dal canone di
locazione annuo stabilito dalle parti.


L’imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative addizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti.


In particolare, il canone non può essere decurtato né dell’abbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dell’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.


Ai sensi dell’articolo 3, comma 6, del decreto legislativo, il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR.


È quindi necessario preliminarmente confrontare i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca con l’importo della rendita relativa al medesimo arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, è pari all’importo più elevato. In particolare, i termini da confrontare sono costituiti:

 

  • dall’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca, assunti senza operare alcun abbattimento.
  • dall’ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%;

 

La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita se superiore) relativi alle annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione.


Per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario).


Al riguardo si precisa che l’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo consente di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercitata la relativa opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non è stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita derivante dall’unità abitativa non locata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalità ordinarie.


Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d’imposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. I canoni maturati nel medesimo periodo d’imposta, relativi alle annualità per le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario.


Esempio n. 7 - Canone superiore alla rendita
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto.
Reddito fondiario anno 2012
Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 821,92 + 273, 97 = 1.095,89.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;
rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo del canone di euro 8.712,33.
Reddito fondiario anno 2013
Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
- nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito data dai canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = euro 12.000 da assoggettare a cedolare secca.
Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
- comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito come segue,
> canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) = 12.000 x 100 / 365 = euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca, > canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = [(12.000 x 265 / 365) – 15%] = euro 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizionali.
Se, invece, l’importo della rendita, determinata nel modo indicato, risulti superiore all’ammontare dei canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla parte di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto di opzione.

Esempio n. 8 - Rendita superiore al canone
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1° dicembre 2012; canone annuo 10.000 euro; rendita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto.
Reddito fondiario anno 2012
Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
rendita 1° gennaio - 30 novembre = 12.000 x 334 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 10.980,82 + 3660, 27 = 14.641,10.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
Rendita 1° dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31 / 365 = 1.019,18;
Canone 1° dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31 / 365 = 849,32;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo della rendita di euro 1.019,18.
Il contribuente che possieda più immobili locati può optare per l’applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in
relazione ad alcuni soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare separatamente l’IRPEF e la cedolare secca, secondo le regole proprie di ciascun sistema di tassazione.


Esempio n. 9 - Immobili locati con applicazione di diversi regimi
Immobile A: contratto 1° gennaio 2011 - 31 dicembre 2014; canone annuo 12.000 euro; opzione per la cedolare secca.
Immobile B: contratto 1° dicembre 2010 - 30 novembre 2014; canone annuo 6.000 euro; tassazione IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27%.
Redditi 2011
Cedolare secca relativa all’immobile A = 12.000 x 21% = euro 2.520
IRPEF relativa all’immobile B = (6000 - 15%) x 27% = euro 1.377


Sulla base dei criteri generali di determinazione del reddito fondiario, anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare (art. 26 del TUIR).

Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d’imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisurato all’importo della cedolare secca versata.

 

 

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