Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione

05.06.2011 19:24

Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione


L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo stabilisce che “… Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.


Il citato articolo 69 del TUR prevede che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”.


Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate).


Si segnala che l’omissione o la tardività della registrazione del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, comporta l’applicazione delle misure previste dall’articolo 3, commi 8 e seguenti, del decreto legislativo (al riguardo sono forniti chiarimenti con il successivo paragrafo 9.3).


Con riferimento all’omissione dell’obbligo di registrazione si precisa che, anche a seguito dell’introduzione del nuovo regime di tassazione della cedolare secca, trova applicazione una sanzione amministrativa commisurata all’imposta di registro dovuta sul contratto. A seguito della contestazione da parte dell’ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto sono, quindi, obbligati al versamento dell’imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta, nonché al pagamento degli interessi.


In caso di tardività nella richiesta di registrazione, trova applicazione l’articolo 13 del decreto legislativo 18 novembre 1997, n. 472. Com’è noto, tale disposizione, con una previsione di carattere generale, ha esteso a tutti i tributi compreso quello di registro, l’operatività del ravvedimento operoso che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, con una riduzione della sanzione (cfr. circolare del Ministero delle finanze n. 192 del 23 luglio 1998).


Pertanto, nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione sia stata eseguita oltre i termini di registrazione (che coincide con il termine di 30 giorni previsto per il pagamento dell’imposta di registro, secondo le disposizioni dell’articolo 17 del TUR - cfr. circolare del 16 novembre 2000, n. 207, par. 2.2.9), il contribuente che intende beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso ricorrendone le condizioni ivi richiamate, è tenuto al versamento dell’imposta, delle sanzioni ridotte oltre che degli interessi.


Al riguardo appare, tuttavia, opportuno fornire alcuni chiarimenti per i casi in cui il locatore, in sede di registrazione tardiva del contratto di locazione, eserciti l’opzione per il regime della cedolare secca.


Per effetto di tale opzione, infatti, il locatore è tenuto al versamento della cedolare secca che, com’è noto, sostituisce, tra l’altro, per il periodo di durata dell’opzione l’imposta di registro dovuta sul canone di locazione.


Si ritiene, quindi, che, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione nei termini del contratto di locazione, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per il regime alternativo, il locatore non sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro.


Tuttavia, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.


Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997 al sussistere delle condizioni ivi previste.


Esempio n. 17 - Calcolo delle sanzioni omessa registrazione contratto di locazione cedolare secca
Contratto di locazione stipulato il 30 dicembre 2010, di durata pari a 4 anni, i cui termini di registrazione sono decorsi il 29 gennaio 2011. Corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto 40.000 euro. Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011 ed opzione per il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto. Si applica la sanzione minima del 120%.
Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito = 40.000 x 2% = 800
Sanzione = 800 x 120% = 960
Tenuto conto che la registrazione del contratto è effettuata entro un anno dal termine di registrazione previsto e che la violazione è intervenuta prima del 1° febbraio 2011, trova applicazione l’istituto del ravvedimento operoso e la riduzione della sanzione a un decimo del minimo ai sensi dell’articolo 13, lettera b), del d.lgs. n. 472 del 1997 (riduzione poi portata a un ottavo del minimo a partire dal 1 febbraio 2011 ad opera dell’art. 1, comma 20 della legge 13 dicembre 2010, n. 220).
Sanzione dovuta in solido dalle parti contraenti = 960 x 1/10 = 96


In definitiva, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto che provvedono a porre in essere detto adempimento tardivamente, devono corrispondere le sanzioni per tardiva registrazione. Non risulta, invece, dovuta, per il periodo di durata dell’opzione, l’imposta di registro.


Si precisa, al riguardo, che, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro non deve essere versata solo con riferimento ai contratti di locazione, i cui termini di registrazione erano ancora pendenti alla data del 1° gennaio 2011, per i quali può, dunque, trovare applicazione il regime alternativo di tassazione.


Per i contratti di locazione i cui termini di registrazione erano già decorsi a tale data, le parti contraenti restano, comunque, tenute, a prescindere dall’esercizio dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro, oltre che delle sanzioni e degli interessi.


Da ultimo, si ricorda che il Provvedimento ha disciplinato, tra l’altro, l’applicazione del regime della cedolare secca per l’anno 2011, prevedendo che per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la formalità di registrazione del contratto, anche ai fini dell’esercizio dell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per tali fattispecie, laddove la richiesta di registrazione del contratto sia presentata entro il termine del 6 giugno 2011, non si realizza l’ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione e, quindi, il presupposto per l’applicazione delle sanzioni.


Non trovano applicazione le sanzioni, anche nel caso in cui gli adempimenti relativi alle proroghe del contratto, per le quali il termine di pagamento dell’imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, vengano effettuati entro il 6 giugno 2011.


Si precisa, inoltre, che non si considera tardivo il versamento dell’imposta di registro effettuato entro il 6 giugno 2011 per le annualità successive alla stipula del contratto da parte dei soggetti che non esercitano l’opzione per il regime della cedolare secca. Le sanzioni non trovano applicazione a condizione che il termine per il versamento dell’imposta di registro scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno 2011.

 

 

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